Ein Investor, der heute einen Vorvertrag unterschreibt, sieht sich nicht dem gleichen Markt wie 2022 gegenüber. Die Transaktionen sind im Jahr 2024 im Vergleich zu 2022 um fast 15 % gesunken, die Preise haben sich korrigiert, und das Verkaufsvolumen steigt 2025 wieder an. Diese Phase der Normalisierung verändert die Rahmenbedingungen: Man kauft nicht mehr in der Hoffnung auf eine automatische Wertsteigerung, sondern baut von Anfang an auf eine solide Mietrendite.
Thermische Durchlässe und DPE-Kalender: der Verhandlungsspielraum, den der Markt unterschätzt
Wenn man eine Immobilie mit der Energieeffizienzklasse G besichtigt, ist die erste Reaktion oft, den Ort zu verlassen. Genau hier liegen die größten Verhandlungsspielräume im Jahr 2024.
Wohnungen mit der Klasse G sind seit Januar 2025 bereits für die Vermietung verboten. Die Immobilien der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034. Dieser regulatorische Zeitplan schafft einen messbaren Verkaufsdruck: Ein Eigentümer-Vermieter, der gezwungen ist, zu renovieren oder zu verkaufen, akzeptiert erhebliche Preisnachlässe.
Konkret kann man eine Wohnung der Klasse F oder G weit unter dem lokalen Marktpreis erwerben, energetische Renovierungsarbeiten in Auftrag geben und die Immobilie dann mit einem konformen DPE wieder vermieten. Der Gewinn liegt auf zwei Ebenen: dem verhandelten Kaufpreis und der Wertsteigerung der Miete nach den Arbeiten. Die Renditen variieren je nach Zustand des Gebäudes und Lage, aber die Mechanik bleibt die gleiche.
Um Investitionen auf Le Top Immobilier zu entdecken, finden Sie Analysen zur Rentabilität, die genau dieses Szenario von Kauf und Renovierung berücksichtigen.
- Den aktuellen DPE überprüfen und die Kosten für den Wechsel in die Klassen D oder C vor einem Kaufangebot schätzen
- Die Höhe der Fördermittel für energetische Renovierungen (insbesondere MaPrimeRénov’) in den Finanzierungsplan einbeziehen
- Die Zielmiete nach den Arbeiten berechnen, indem man die Mietreferenzen der Region konsultiert, nicht die nationalen Durchschnittswerte
Reale Mietrendite: was der Bruttosatz nicht zeigt
Die meisten Anzeigen zeigen eine Bruttorendite. Man teilt die jährliche Miete durch den Kaufpreis und erhält einen beruhigenden Prozentsatz. Diese Zahl sagt fast nichts über die tatsächliche Rentabilität einer Immobilieninvestition aus.
Die Nettorendite berücksichtigt Kosten, Steuern, Leerstand und Instandhaltung. Eine Immobilie, die mit einer scheinbar komfortablen Bruttorendite angeboten wird, kann nach Abzug dieser Posten deutlich niedriger ausfallen. Zwei Beispiele für oft unterschätzte Posten: die Grundsteuer, die in vielen Gemeinden in den letzten Jahren gestiegen ist, und die Verwaltungskosten, wenn man an eine Agentur delegiert.
Vor dem Kauf simulieren, nicht danach
Es wird empfohlen, die vollständige Berechnung vor der ersten Besichtigung vorzunehmen, nicht nach dem ersten Eindruck. Hier sind die zu füllenden Zeilen:
- Realistische Monatsmiete (basierend auf den Anzeigen im Viertel, nicht auf einer hohen Schätzung)
- Monatliche Kreditrate, inklusive Kreditnehmerversicherung
- Nicht erstattungsfähige Hausgeldkosten, Grundsteuer, Versicherung für nicht selbstgenutzte Eigentümer
- Rücklage für Leerstand (mindestens ein Monat pro Jahr in angespannten Gebieten, mehr anderswo)
- Rücklage für Arbeiten und laufende Instandhaltung
Wenn der monatliche Saldo nach diesen Abzügen positiv bleibt, hält das Projekt. Andernfalls ist es besser, auf eine attraktive Immobilie zu verzichten, als zwanzig Jahre lang einen negativen Cashflow zu akzeptieren.
Immobilienkredite im Jahr 2024: zwischen Zinssatz und Laufzeit abwägen
Die Kreditkosten sind im Vergleich zur Zeit 2020-2021 deutlich gestiegen. Wahrscheinlich wird es lange dauern, bis wir wieder Zinssätze unter 1 % sehen. Die Frage ist nicht mehr “Soll man sich verschulden?”, sondern “Für welche Laufzeit und mit welchem Eigenkapital?”.
Die Verlängerung der Kreditlaufzeit senkt die monatliche Rate und verbessert den monatlichen Cashflow. Im Gegenzug steigt die Gesamtkosten des Kredits. Für eine Mietinvestition muss die Laufzeit des Darlehens auf das Vermögensziel abgestimmt werden, nicht nur auf die Rückzahlungsfähigkeit.
Eigenkapital und Hebeleffekt
Ein Mindestbetrag (Notarkosten und Sicherheiten) zu mobilisieren, ermöglicht es, die Liquidität für mögliche Arbeiten oder zur Überbrückung einer Leerstandsperiode zu behalten. Der Hebeleffekt des Kredits bleibt der Hauptvorteil der Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen: Man investiert mit dem Geld der Bank, und der Mieter tilgt einen erheblichen Teil der monatlichen Rate.
Viele Anfänger-Investoren setzen aus einem Reflex der Vorsicht zu viel Eigenkapital ein. Das verringert ihre Fähigkeit, später auf eine zweite Immobilie oder auf andere Anlagen wie SCPI zu diversifizieren.
Diversifizierung: SCPI und Immobilien-ETFs im Vergleich zur direkten Vermietung
Die Verwaltung einer Immobilie in Eigenregie erfordert Zeit, Reaktionsfähigkeit und eine Toleranz gegenüber Unvorhergesehenem (Wasserschaden, Mietausfall, Mieterwechsel). Wenn man weder die Zeit noch die Neigung zur Mietverwaltung hat, gibt es zwei Alternativen, die es wert sind, in Betracht gezogen zu werden.
SCPI ermöglichen es, in Immobilien ohne direkte Verwaltung zu investieren, mit zugänglichen Einstiegspreisen. Die ausgeschüttete Rendite liegt in der Regel unter der von gut verwalteten direkten Mietobjekten, aber die sektorale und geografische Diversifizierung reduziert das Risiko. Immobilien-ETFs bieten hingegen eine tägliche Liquidität und eine breite Marktpräsenz, jedoch mit einer Volatilität, die mit der der Aktienmärkte vergleichbar ist.
Kombinieren statt wählen
Man kann sehr gut eine direkte Mietimmobilie für die Rendite und den Hebeleffekt besitzen und dies mit Anteilen an SCPI ergänzen, um ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand zu diversifizieren. Diese Mischstrategie schützt das Vermögen besser als eine Konzentration auf eine einzige Immobilie in einer einzigen Stadt.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Investoren, die vor der Besichtigung rechnen, die auf Basis des DPE verhandeln und die bereit sind, mehrere Anlagevehikel zu kombinieren. Die Rentabilität wird in einer Tabelle erarbeitet, bevor sie sich im Feld bestätigt.
