Een investeerder die vandaag een compromis ondertekent, staat niet voor dezelfde markt als in 2022. De transacties zijn in 2024 met bijna 15 % gedaald ten opzichte van 2022, de prijzen zijn gecorrigeerd en het verkoopvolume stijgt weer in 2025. Deze fase van normalisatie verandert de spelregels: men koopt niet meer met de hoop op een automatische waardestijging, maar bouwt vanaf het begin een solide huurinkomen op.
Thermische zeefwoningen en DPE-kalender: de onderhandelingshefboom die de markt onderschat
Wanneer men een woning met een G-classificatie in het energieprestatieonderzoek bezoekt, is de eerste reactie vaak om verder te gaan. Juist daar liggen in 2024 de grootste onderhandelingsmarges.
Woningen met een G-classificatie zijn sinds januari 2025 al verboden voor verhuur. De F-geclassificeerde woningen volgen in 2028, en de E’s in 2034. Deze regelgeving creëert meetbare verkoopdruk: een verhuurder die gedwongen is te renoveren of te verkopen, accepteert aanzienlijke kortingen.
Concreet kan men een appartement met een F- of G-classificatie ver onder de lokale marktprijs verwerven, renovatiewerkzaamheden uitvoeren en het pand vervolgens verhuren met een conforme DPE. De winst zit op twee niveaus: de onderhandelde aankoopprijs en de verhoging van de huur na de werkzaamheden. De opbrengsten variëren afhankelijk van de staat van het gebouw en de locatie, maar de mechaniek blijft hetzelfde.
Voor ontdek investeringen op Le Top Immobilier, vindt men analyses van de rentabiliteit die precies dit soort aankoop-renovatie scenario’s integreren.
- Controleer de huidige DPE en schat de kosten voor de overstap naar klasse D of C voordat u een aankoopbod doet
- Neem het bedrag van de subsidies voor energie renovatie (vooral MaPrimeRénov’) op in het financieringsplan
- Bereken de doelhuur na de werkzaamheden door de huurreferenties in de sector te raadplegen, niet de nationale gemiddelden
Werkelijke huurinkomsten: wat de bruto rente niet laat zien
De meeste advertenties tonen een brutorendement. Men deelt de jaarlijkse huur door de aankoopprijs en krijgt een geruststellend percentage. Dit cijfer zegt bijna niets over de werkelijke rentabiliteit van een vastgoedbelegging.
Het netto rendement omvat kosten, belastingen, leegstand en onderhoud. Een pand dat een ogenschijnlijk comfortabel brutorendement toont, kan veel lager uitvallen zodra deze posten zijn afgetrokken. Twee voorbeelden van vaak onderschatte posten: de onroerendezaakbelasting, die in veel gemeenten de afgelopen jaren is gestegen, en de kosten voor verhuurbeheer als men dit aan een bureau uitbesteedt.
Simuleer voor aankoop, niet erna
Het wordt aanbevolen om de volledige berekening te maken vóór het eerste bezoek, niet na de verliefdheid. Hier zijn de lijnen die ingevuld moeten worden:
- Realistische maandhuur (gebaseerd op advertenties in de buurt, niet op een hoge schatting)
- Maandlasten van de lening, inclusief kredietverzekering
- Niet-terugvorderbare servicekosten, onroerendezaakbelasting, verzekering voor niet-bewoonde eigendommen
- Voorziening voor leegstand (minimaal één maand per jaar in een krap gebied, meer elders)
- Voorziening voor werkzaamheden en lopend onderhoud
Als het maandelijkse saldo positief blijft na deze aftrekken, is het project haalbaar. Zo niet, is het beter om afstand te doen van een aantrekkelijk pand dan om twintig jaar een negatieve cashflow te accepteren.
Hypotheek in 2024: kiezen tussen rente en looptijd
De leentarieven zijn aanzienlijk gestegen ten opzichte van de periode 2020-2021. We zullen waarschijnlijk lange tijd geen tarieven onder de 1 % meer zien. De vraag is niet langer “moet ik lenen?”, maar “voor welke looptijd en met welke eigen inbreng?”.
De looptijd van de lening verlengen verlaagt de maandlasten en verbetert de maandelijkse cashflow. In ruil daarvoor stijgt de totale kosten van de lening. Voor een huurinvestering moet de looptijd van de lening worden afgestemd op het vermogensdoel, niet alleen op de terugbetalingscapaciteit.
Eigen inbreng en hefboomwerking
Een minimale eigen inbreng (notariskosten en waarborgkosten) mobiliseren stelt men in staat om zijn liquiditeit te behouden voor eventuele werkzaamheden of om een periode van leegstand op te vangen. De hefboomwerking van de lening blijft het belangrijkste voordeel van vastgoed ten opzichte van andere beleggingen: men investeert met het geld van de bank, en de huurder betaalt een aanzienlijk deel van de maandlasten terug.
Veel beginnende investeerders steken te veel eigen inbreng in uit een reflex van voorzichtigheid. Dit vermindert hun vermogen om later te diversifiëren naar een tweede pand of naar een ander voertuig zoals SCPI’s.
Diversificatie: SCPI en vastgoed-ETF’s tegenover directe verhuur
Het beheren van een pand in eigen beheer vraagt tijd, reactievermogen en een tolerantie voor onvoorziene omstandigheden (waterschade, wanbetaling, turnover van huurders). Als men geen tijd of interesse heeft in vastgoedbeheer, zijn er twee alternatieven die het overwegen waard zijn.
SCPI’s maken het mogelijk om in vastgoed te investeren zonder directe beheer, met toegankelijke instapbedragen. Het uitgekeerde rendement ligt doorgaans onder dat van goed beheerde directe verhuur, maar de sectorale en geografische diversificatie vermindert het risico. Vastgoed-ETF’s bieden daarentegen dagelijkse liquiditeit en een brede blootstelling aan de markt, maar met een volatiliteit die vergelijkbaar is met die van de aandelenmarkten.
Combineren in plaats van kiezen
Men kan heel goed een huurpand in eigen beheer bezitten voor het rendement en de hefboomwerking, en aanvullen met aandelen van SCPI om te diversifiëren zonder extra beheerinspanning. Deze gemengde strategie beschermt het vermogen beter dan een concentratie op één pand in één stad.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont investeerders die vooraf berekenen voordat ze bezoeken, die onderhandelen op basis van de DPE, en die bereid zijn om verschillende investeringsvehikels te combineren. De rentabiliteit wordt opgebouwd in een spreadsheet voordat deze zich op het terrein bevestigt.
