Ein Paar mit zwei kleinen Kindern sucht nicht dasselbe Haus wie ein alleinstehender Berufstätiger, der drei Tage pro Woche im Homeoffice arbeitet. Ein Haus zu finden, das zu den eigenen Bedürfnissen und zum Budget passt, beginnt mit einer einfachen Frage: Wie leben wir im Alltag – und wie werden wir in fünf oder zehn Jahren leben? Der klassische Fehler besteht darin, vom Quadratmeterpreis auszugehen, ohne zuvor die eigenen tatsächlichen Anforderungen festgelegt zu haben.
Energieausweis und Vermietungsbeschränkungen: ein beim Kauf oft unterschätztes Kriterium
Beim Kauf eines Hauses zur Eigennutzung denkt man selten an den Energieausweis. Meist prüft man zuerst die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer und die Lage. Der DPE rückt in den Hintergrund, vor allem, wenn man nicht vorhat, das Haus zu vermieten.
Das ist ein Denkfehler. Im französischen Mutterland dürfen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Für Klasse F gilt das ab 2028, für Klasse E ab 2034. Wenn ein späterer Verkauf oder eine Vermietung mittelfristig infrage kommt, schränkt ein energieineffizientes Haus die künftigen Möglichkeiten erheblich ein.
Ein Haus der Klasse F oder G kann weiterhin verkauft werden, doch die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten spielen bei den Preisverhandlungen eine Rolle. Wir empfehlen, den DPE grundsätzlich vor der ersten Besichtigung anzufordern – nicht erst, wenn man sich bereits verliebt hat. Eine Immobilie der Klasse D oder C ist beim Kauf teurer, erspart aber eine mehrmonatige Baustelle nach dem Einzug. Beim Durchstöbern von den Häusern von Ecb Bâtiment lassen sich Neubauten mit aktuellen Wärmeschutzstandards direkt miteinander vergleichen.
Hausbudget: Was der angegebene Preis nicht verrät
Der Preis eines Hauses – ob Neubau oder Bestandsimmobilie – macht nur einen Teil der tatsächlichen Kosten aus. Immer wieder scheitern Kaufvorhaben daran, dass Käufer die zusätzlichen Ausgaben nicht einkalkuliert haben.
Bei der Kalkulation oft vergessene Kostenpunkte
Bei einem Neubau macht das Grundstück je nach Lage oft einen ähnlich großen Anteil aus wie das Gebäude. Doch neben Grundstücks- und Baukosten kommen weitere Posten hinzu:
- Notarkosten, die sich je nachdem unterscheiden, ob man einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kauft (bei Neubauten deutlich niedriger)
- Anschlusskosten für Versorgungsnetze (Wasser, Strom, Abwasser), deren Höhe von der Entfernung zwischen Grundstück und vorhandener Infrastruktur abhängt
- Außenanlagen wie Einfriedung, Erdarbeiten und Zufahrt, die in Bauangeboten fast nie enthalten sind
- Die von der Gemeinde berechnete Erschließungssteuer, die je nach Geschossfläche mehrere Tausend Euro betragen kann
Wer mindestens zehn Prozent zusätzlich zum angegebenen Baupreis einplant, kann diese Mehrkosten auffangen, ohne die ursprüngliche Finanzierungsplanung anzutasten.
Immobilienkredit und tatsächliche finanzielle Möglichkeiten
Die Kreditwürdigkeit lässt sich nicht allein an der Schuldenquote ablesen. Auch das frei verfügbare Einkommen spielt eine Rolle – also der Betrag, der nach Abzug der Kreditrate und der festen Ausgaben jeden Monat übrig bleibt. Ein Haushalt mit gutem Einkommen, aber hohen Ausgaben für Kinderbetreuung, Auto oder Zusatzkrankenversicherung kann finanziell stärker eingeschränkt sein als ein Haushalt mit bescheidenerem Einkommen und niedrigen Fixkosten.
Wer die Finanzierung durchrechnet, bevor er auch nur eine Immobilie besichtigt, vermeidet es, sich in ein Haus außerhalb des eigenen Budgets zu verlieben. Banken berücksichtigen außerdem das Eigenkapital, das sich auf den angebotenen Zinssatz und die Laufzeit des Kredits auswirkt.
RE2020 und Datum des Bauantrags: Was sich bei Neubauten ändert
Bei einem Neubau konzentriert man sich oft auf den Grundriss, die Materialien und den Bauträger. Ein technisches Detail wird dabei leicht übersehen: Das Datum der Einreichung des Bauantrags bestimmt, welche gesetzlichen Anforderungen gelten.
Die CO₂-Anforderungen der RE2020 werden schrittweise verschärft. Ein Haus, dessen Bauantrag erst vor Kurzem eingereicht wurde, muss nicht zwangsläufig denselben Grenzwert einhalten wie ein anderes, das zum selben Zeitpunkt fertiggestellt wurde, dessen Bauantrag aber bereits zwei Jahre zurückliegt. Das bedeutet konkret, dass zwei benachbarte Neubauten unterschiedliche Energie- und Umweltwerte aufweisen können.
Beim Vergleich von Neubauprojekten sollte man nach dem Datum der Einreichung des Bauantrags fragen und nicht nur nach dem voraussichtlichen Fertigstellungstermin. Dieses Dokument legt die Anforderungen an Dämmung, Energieerzeugung und CO₂-Bilanz der Materialien fest.
Neubau oder Bestandsimmobilie: die Entscheidung passend zum eigenen Vorhaben treffen
Die Frage „Neubau oder Bestand?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind das Vorhaben, der Zeitplan und die Bereitschaft, Arbeiten durchführen zu lassen.
Ein älteres Haus bietet für ein bestimmtes Budget oft mehr Wohnfläche, vor allem in ländlichen oder stadtnahen Gebieten. Dafür birgt es Überraschungen: ein sanierungsbedürftiges Dach, veraltete Elektroinstallationen oder unzureichende Dämmung. Zum tatsächlichen Preis eines älteren Hauses gehört immer auch ein Budget für Renovierungsarbeiten – selbst wenn die Immobilie bei der Besichtigung in gutem Zustand zu sein scheint.
Ein Neubau ist pro Quadratmeter teurer, doch die Gewährleistungen (zehnjährige Baugewährleistung, zweijährige Gewährleistung und Gewährleistung für die mangelfreie Fertigstellung) decken Mängel über mehrere Jahre ab. Dank der aktuellen Baustandards fallen außerdem die Energiekosten niedriger aus.
Ein bei älteren Häusern oft übersehenes Risiko ist das Schrumpfen und Quellen von Tonböden. Auch wenn das Haus keine sichtbaren Risse aufweist, kann die Einstufung des Grundstücks als Tonboden auf ein künftiges Risiko hindeuten. Man prüft die Fundamente, sieht sich den Bericht zu Naturgefahren an und erkundigt sich, ob in der Gegend bereits Schäden gemeldet wurden.
Wohnfläche, Grundstück und Grundriss: Kriterien, die langfristig wichtig bleiben
Eine Küche lässt sich austauschen, ein Bad renovieren und eine nicht tragende Wand entfernen. Ein Haus lässt sich jedoch nicht versetzen, ein Grundstück nicht vergrößern und die Ausrichtung der Haupträume nicht ändern. Strukturelle Kriterien haben Vorrang vor ästhetischen.
Südlich ausgerichtete Wohnräume senken die Heizkosten und sorgen das ganze Jahr über für mehr Wohnkomfort. Ein Hanggrundstück erschwert die Gestaltung und verteuert die Arbeiten. Ein schmales Grundstück schränkt spätere Erweiterungsmöglichkeiten ein.
Für Familien ist die Nähe zu einer Schule oder einer Haltestelle im Alltag wichtiger als ein zusätzliches Schlafzimmer. Für ein Paar im Homeoffice verbessert ein vom Wohnzimmer getrenntes Arbeitszimmer die Lebensqualität stärker als ein großer Garten.
Am besten ordnet man die eigenen Kriterien in zwei Spalten: Was sich niemals ändern wird (Lage, Ausrichtung, Grundstücksfläche, gemeinsame Grundstücksgrenze) und was sich durch Umbauten verändern lässt (Innenaufteilung, Ausstattung, Dämmung). Die erste Spalte entscheidet über den Kauf, die zweite hilft bei der Budgetplanung.
