Una pareja con dos niños pequeños no busca la misma casa que una persona soltera que teletrabaja tres días a la semana. Elegir una vivienda que se adapte a las necesidades y al presupuesto empieza con una pregunta sencilla: cómo vivimos en el día a día y cómo viviremos dentro de cinco o diez años. El error más habitual es fijarse en el precio por metro cuadrado sin haber definido antes las necesidades reales.
Certificado energético y restricciones al alquiler: un criterio de compra que suele subestimarse
Rara vez se piensa en el certificado de eficiencia energética al comprar una casa para vivir en ella. Lo primero suele ser comprobar la superficie, el número de habitaciones y el barrio. El certificado energético queda en segundo plano, sobre todo cuando no se tiene previsto alquilar la vivienda.
Es un error de planteamiento. En la Francia metropolitana, las viviendas con calificación G ya no se pueden ofrecer en alquiler desde el 1 de enero de 2025. Las de clase F seguirán en 2028 y las de clase E, en 2034. Si vender o alquilar forma parte del plan a medio plazo, una casa con un consumo energético elevado limita considerablemente las opciones de futuro.
Una casa con calificación F o G se puede vender, pero el coste de las obras de rehabilitación energética influye en la negociación. Recomendamos pedir siempre el certificado energético antes de la primera visita, no después de enamorarse de la casa. Una vivienda con calificación D o C cuesta más al comprarla, pero evita tener que afrontar obras que pueden durar varios meses después de la mudanza. Al consultar las casas de Ecb Bâtiment, se pueden comparar directamente viviendas de obra nueva que incorporan los requisitos térmicos actuales.
Presupuesto para la casa: lo que no refleja el precio anunciado
El precio de una casa, ya sea nueva o de segunda mano, solo representa una parte del presupuesto real. Es habitual que los compradores tengan que paralizar su proyecto por no haber previsto los gastos adicionales.
Gastos que suelen olvidarse al hacer los cálculos
En una vivienda de obra nueva, el terreno suele representar una parte del coste comparable a la de la construcción, según la ubicación. Pero, además del terreno y de la propia construcción, hay varios gastos que encarecen la factura:
- Los gastos de notaría, que varían según se compre una vivienda nueva o de segunda mano (son considerablemente más bajos en las viviendas nuevas)
- La conexión a las redes de suministro (agua, electricidad y saneamiento), cuyo coste depende de la distancia entre la parcela y las infraestructuras existentes
- Los trabajos exteriores (vallado, nivelación del terreno y acceso para vehículos), que casi nunca se incluyen en los presupuestos de construcción
- El impuesto de urbanización, calculado por el municipio, que puede ascender a varios miles de euros, según la superficie construida
Prever un margen de al menos un diez por ciento por encima del precio de construcción anunciado permite cubrir estos sobrecostes sin modificar el plan de financiación inicial.
Hipoteca y capacidad de pago real
La capacidad de endeudamiento no se reduce al porcentaje de endeudamiento. También se tiene en cuenta el dinero disponible cada mes después de pagar la hipoteca y los gastos fijos. Un hogar con buenos ingresos, pero con gastos elevados (cuidado de los niños, vehículo, seguro médico complementario), puede tener más limitaciones que una familia con ingresos modestos y pocos gastos.
Simular la financiación antes de visitar una sola vivienda evita encapricharse de una casa que se sale del presupuesto. Los bancos también tienen en cuenta los ahorros aportados, que condicionan el tipo de interés ofrecido y la duración del préstamo.
RE2020 y fecha de la licencia de obras: qué cambia en las viviendas de obra nueva
Al comprar una casa nueva, solemos centrarnos en el plano, los materiales y la constructora. Hay un detalle técnico que puede pasar desapercibido: la fecha de solicitud de la licencia de obras determina qué nivel normativo se aplica.
Los requisitos de emisiones de carbono de la RE2020 se endurecen progresivamente. Una casa cuya licencia se solicitó hace poco no necesariamente cumple el mismo límite que otra entregada en la misma fecha, pero cuya licencia se solicitó dos años antes. En la práctica, esto significa que dos casas nuevas vecinas pueden tener un rendimiento energético y medioambiental distinto.
Al comparar promociones de obra nueva, conviene preguntar por la fecha de solicitud de la licencia, no solo por la fecha prevista de entrega. Este documento establece las normas aplicables al aislamiento, la producción de energía y la huella de carbono de los materiales.
Elegir entre una casa nueva y una de segunda mano: decidir según el proyecto
La cuestión de si conviene comprar una casa nueva o de segunda mano no tiene una respuesta universal. Depende del proyecto, los plazos y la disposición a hacer obras.
Una casa de segunda mano suele ofrecer más superficie por el mismo presupuesto, sobre todo en zonas rurales o periurbanas. Sin embargo, puede deparar sorpresas: un tejado que hay que reparar, una instalación eléctrica que debe adaptarse a la normativa o un aislamiento insuficiente. El coste real de una casa de segunda mano siempre incluye un presupuesto para obras, aunque parezca estar en buen estado durante la visita.
Una casa nueva cuesta más por metro cuadrado, pero las garantías (decenal, bienal y de correcta ejecución) cubren los defectos durante varios años. Además, los gastos energéticos son más bajos gracias a las normas de construcción actuales.
Un aspecto que suele pasarse por alto en las casas de segunda mano es el riesgo de retracción e hinchamiento de las arcillas. Aunque la casa no tenga grietas visibles, la clasificación del terreno como zona arcillosa puede indicar un riesgo futuro. Conviene comprobar los cimientos, consultar el informe de riesgos naturales y averiguar si ya se han declarado siniestros en la zona.
Superficie, terreno y distribución: criterios que perduran
Se puede cambiar la cocina, reformar el baño o derribar un tabique. No se puede trasladar una casa, ampliar el terreno ni cambiar la orientación de las estancias principales. Los criterios estructurales priman sobre los estéticos.
La orientación sur de las zonas de estar reduce la factura de calefacción y mejora el confort durante todo el año. Un terreno en pendiente complica las obras de acondicionamiento y las encarece. Una parcela estrecha limita las posibilidades de ampliación en el futuro.
Para las familias, la proximidad de un colegio o del transporte público influye más en el día a día que tener un dormitorio adicional. Para una pareja que teletrabaja, disponer de un despacho separado del salón mejora la calidad de vida más que tener un jardín grande.
Lo más recomendable es clasificar los criterios en dos columnas: lo que nunca cambiará (ubicación, orientación, superficie del terreno y si la casa es pareada) y lo que se puede modificar con obras (distribución interior, acabados y aislamiento). La primera columna determina la compra; la segunda permite ajustar el presupuesto.
