Een stel met twee jonge kinderen zoekt niet hetzelfde huis als een alleenstaande die drie dagen per week thuiswerkt. Een huis kiezen dat past bij je behoeften en budget begint met een eenvoudige vraag: hoe ziet je dagelijks leven eruit, en hoe zal dat er over vijf of tien jaar uitzien? De klassieke valkuil is uitgaan van de prijs per vierkante meter zonder eerst je werkelijke eisen op een rij te zetten.
EPC en verhuurbeperkingen: een aankoopcriterium dat vaak wordt onderschat
Bij de aankoop van een huis om zelf in te wonen denken mensen zelden aan het energieprestatiecertificaat. Meestal controleren ze de oppervlakte, het aantal kamers en de buurt. Het EPC komt op de tweede plaats, vooral als ze niet van plan zijn de woning te verhuren.
Dat is een denkfout. In Europees Frankrijk mogen woningen met energielabel G sinds 1 januari 2025 niet meer worden verhuurd. Voor label F geldt dat vanaf 2028 en voor label E vanaf 2034. Als doorverkoop of verhuur op middellange termijn deel uitmaakt van het plan, beperkt een energieverslindend huis de toekomstige mogelijkheden aanzienlijk.
Een huis met label F of G kan nog steeds worden verkocht, maar de kosten van energiebesparende renovaties wegen mee in de onderhandelingen. We raden aan om het EPC altijd vóór de eerste bezichtiging op te vragen, niet pas nadat je verliefd bent geworden op de woning. Een woning met label D of C is duurder in aanschaf, maar voorkomt een verbouwing van meerdere maanden na de verhuizing. Door de huizen van Ecb Bâtiment te bekijken, kun je nieuwbouwwoningen met verschillende indelingen rechtstreeks vergelijken. Die voldoen aan de huidige thermische eisen.
Budget voor een huis: wat de vraagprijs niet vertelt
De prijs van een huis, nieuw of bestaand, is maar een deel van het werkelijke budget. We zien regelmatig dat kopers hun plannen moeten uitstellen omdat ze geen rekening hebben gehouden met bijkomende kosten.
Vergeten kostenposten
Bij nieuwbouw is de grond, afhankelijk van de locatie, vaak ongeveer even duur als de woning zelf. Maar naast de grond en de bouw zijn er nog verschillende kostenposten die de rekening verhogen:
- Notariskosten, die verschillen naargelang je een nieuwbouwwoning of een bestaande woning koopt (bij nieuwbouw zijn ze aanzienlijk lager)
- Aansluiting op nutsvoorzieningen (water, elektriciteit en riolering), waarvan de kosten afhangen van de afstand tussen het perceel en de bestaande infrastructuur
- De aanleg van de buitenruimte (omheining, grondwerk en oprit), die bijna nooit in de bouwramingen is opgenomen
- De bouwbelasting, vastgesteld door de gemeente, die afhankelijk van het vloeroppervlak enkele duizenden euro’s kan bedragen
Reserveer minstens tien procent boven op de aangekondigde bouwprijs om deze extra kosten op te vangen zonder het oorspronkelijke financieringsplan aan te passen.
Hypotheek en werkelijke leencapaciteit
De leencapaciteit hangt niet alleen af van de schuldgraad. Ook het bedrag dat na de maandelijkse aflossing en vaste lasten overblijft, speelt een rol. Een huishouden met een goed inkomen maar hoge lasten (kinderopvang, auto, aanvullende zorgverzekering) kan financieel krapper zitten dan een huishouden met een bescheiden inkomen en lage lasten.
Door je financiering te berekenen voordat je ook maar één woning bezichtigt, voorkom je dat je gehecht raakt aan een huis dat buiten je budget valt. Banken kijken ook naar je eigen inbreng, die invloed heeft op de aangeboden rente en de looptijd van de lening.
RE2020 en de datum van de bouwvergunning: wat er verandert bij nieuwbouw
Bij een nieuwbouwwoning richten kopers zich vaak op de indeling, de materialen en de aannemer. Een technisch detail blijft daarbij soms buiten beeld: de datum waarop de bouwvergunning is aangevraagd, bepaalt welke regelgeving van toepassing is.
De CO₂-eisen van de RE2020 worden stapsgewijs aangescherpt. Een huis waarvoor de vergunning onlangs is aangevraagd, hoeft niet aan dezelfde grenswaarde te voldoen als een andere woning die op hetzelfde moment is opgeleverd, maar waarvoor de vergunning twee jaar eerder is aangevraagd. Dat betekent concreet dat twee naast elkaar gelegen nieuwbouwwoningen verschillende energie- en milieuprestaties kunnen hebben.
Vraag bij het vergelijken van nieuwbouwprojecten naar de datum waarop de vergunning is aangevraagd, en niet alleen naar de verwachte opleverdatum. Dit document bepaalt de regels voor isolatie, energieopwekking en de CO₂-voetafdruk van de gebruikte materialen.
Kiezen tussen nieuwbouw en bestaande bouw: stem je keuze af op je plannen
De vraag ‘nieuwbouw of bestaande bouw?’ heeft geen eenduidig antwoord. De keuze hangt af van je plannen, je tijdschema en hoeveel verbouwingen je bereid bent te doen.
Een bestaande woning biedt vaak meer woonoppervlak voor hetzelfde budget, vooral in landelijke gebieden of aan de rand van de stad. Daar staat tegenover dat je voor verrassingen kunt komen te staan: een dak dat aan vervanging toe is, verouderde elektrische installaties of onvoldoende isolatie. Bij de werkelijke kosten van een bestaande woning hoort altijd een renovatiebudget, ook als de woning tijdens de bezichtiging in goede staat lijkt.
Een nieuwbouwwoning is duurder per vierkante meter, maar garanties (tienjarige bouwgarantie, tweejarige garantie en garantie op de volledige oplevering) dekken gebreken gedurende meerdere jaren. Ook de energiekosten zijn lager dankzij de huidige bouwnormen.
Een risico bij bestaande woningen dat vaak over het hoofd wordt gezien, is het krimpen en uitzetten van kleigrond. Ook als er geen zichtbare scheuren in het huis zitten, kan de indeling van het perceel op de kleirisicokaart wijzen op een toekomstig risico. Controleer de fundering, raadpleeg het overzicht van natuurrisico’s en ga na of er in de omgeving al schadegevallen zijn gemeld.
Woonoppervlak, perceel en indeling: criteria die hun waarde behouden
Je kunt een keuken vervangen, een badkamer renoveren of een tussenwand verwijderen. Maar je kunt een huis niet verplaatsen, een perceel niet groter maken en de ligging van de belangrijkste kamers niet veranderen. Structurele criteria wegen zwaarder dan esthetische criteria.
Een ligging op het zuiden voor de leefruimtes verlaagt de verwarmingskosten en verhoogt het comfort het hele jaar door. Een hellend perceel maakt de inrichting lastiger en de werkzaamheden duurder. Een smal perceel beperkt de mogelijkheden om later uit te breiden.
Voor gezinnen is de nabijheid van een school of openbaar vervoer in het dagelijks leven belangrijker dan een extra slaapkamer. Voor een stel dat thuiswerkt, maakt een aparte werkkamer meer verschil voor de levenskwaliteit dan een grote tuin.
Een goede aanpak is om je criteria in twee kolommen te verdelen: wat nooit verandert (locatie, ligging, perceeloppervlak en eventuele gedeelde muren) en wat je met verbouwingen kunt aanpassen (de indeling, afwerking en isolatie). De eerste kolom bepaalt of je de woning koopt, de tweede helpt je het budget af te stemmen.
