Um casal com dois filhos pequenos não procura a mesma casa que uma pessoa solteira que trabalha remotamente três dias por semana. Escolher uma casa adequada às suas necessidades e ao seu orçamento começa com uma pergunta simples: como é o dia a dia e como será daqui a cinco ou dez anos? O erro clássico é começar pelo preço por metro quadrado sem antes definir as suas necessidades reais.
DPE e restrições ao arrendamento: um critério de compra muitas vezes subestimado
Raramente pensamos no diagnóstico de desempenho energético quando compramos uma casa para morar. O mais comum é verificar a área, o número de divisões e o bairro. O DPE fica em segundo plano, sobretudo quando não se prevê arrendar o imóvel.
É um erro de avaliação. Na França continental, os imóveis classificados como G já não podem ser arrendados desde 1 de janeiro de 2025. A restrição será alargada à classe F em 2028 e à classe E em 2034. Se a revenda ou o arrendamento fizer parte dos planos a médio prazo, uma casa com elevado consumo energético limita bastante as opções futuras.
Uma casa classificada como F ou G continua a poder ser vendida, mas o custo das obras de renovação energética pesa na negociação. Recomendamos pedir sempre o DPE antes da primeira visita, e não depois de se apaixonar pelo imóvel. Um imóvel classificado como D ou C custa mais na compra, mas evita obras que podem durar vários meses após a mudança. Ao consultar as casas da Ecb Bâtiment, é possível comparar diretamente projetos de construção nova que integram os atuais requisitos térmicos.
Orçamento para a casa: o que o preço anunciado não revela
O preço de uma casa, seja nova ou antiga, representa apenas uma parte do orçamento real. É frequente os compradores terem de suspender o projeto por não terem previsto as despesas adicionais.
Despesas que ficam de fora dos cálculos
Na construção de uma casa nova, o terreno representa muitas vezes uma parcela comparável à da construção, dependendo da localização. Mas, além do terreno e da construção propriamente dita, há várias despesas que aumentam a fatura:
- Os custos notariais, que variam consoante se compre um imóvel novo ou antigo (são bastante mais baixos no caso de imóveis novos)
- A ligação às redes de água, eletricidade e saneamento, cujo custo depende da distância entre o terreno e as infraestruturas existentes
- Os trabalhos exteriores (vedação, terraplanagem, acesso para veículos), quase nunca incluídos nos orçamentos de construção
- A taxa de urbanização, calculada pelo município, que pode ascender a vários milhares de euros, dependendo da área de construção
Prever uma margem de pelo menos dez por cento acima do preço de construção anunciado permite cobrir estes custos adicionais sem alterar o plano de financiamento inicial.
Crédito à habitação e capacidade financeira real
A capacidade de endividamento não se resume à taxa de esforço. Também se avalia o rendimento disponível, ou seja, o que sobra todos os meses depois de pagar o crédito e as despesas fixas. Um agregado familiar com um bom salário, mas despesas elevadas (creche, veículo, seguro de saúde complementar), pode ter menos margem financeira do que uma família com rendimentos modestos e poucas despesas.
Simular o financiamento antes de visitar qualquer imóvel evita criar expectativas em relação a uma casa fora do orçamento. Os bancos também analisam a entrada, que influencia a taxa de juro proposta e o prazo do crédito.
RE2020 e data da licença de construção: o que muda nos imóveis novos
Quando se trata de uma casa nova, é comum concentrarmo-nos na planta, nos materiais e no construtor. Mas há um detalhe técnico que passa despercebido: a data de apresentação do pedido de licença de construção determina o nível regulamentar aplicável.
Os requisitos de carbono da RE2020 são reforçados por etapas sucessivas. Uma casa cuja licença foi solicitada recentemente não cumpre necessariamente os mesmos limites que outra entregue na mesma data, mas cuja licença foi solicitada dois anos antes. Na prática, isto significa que duas casas novas vizinhas podem ter desempenhos energéticos e ambientais diferentes.
Ao comparar projetos de construção nova, deve-se perguntar a data de apresentação do pedido de licença, e não apenas a data prevista para a entrega. É esse documento que determina as regras aplicáveis ao isolamento, à produção de energia e à pegada de carbono dos materiais.
Escolher entre uma casa nova e uma antiga: decidir em função do projeto
A questão «nova ou antiga» não tem uma resposta universal. A escolha depende do projeto, do prazo e da disponibilidade para fazer obras.
Uma casa antiga oferece muitas vezes mais espaço pelo mesmo orçamento, sobretudo em zonas rurais ou periurbanas. Em contrapartida, pode trazer surpresas: telhado a precisar de obras, instalação elétrica fora das normas ou isolamento insuficiente. O custo real de uma casa antiga inclui sempre um orçamento para obras, mesmo quando o imóvel parece estar em bom estado durante a visita.
Uma casa nova custa mais por metro quadrado, mas as garantias (decenal, bienal e de conclusão perfeita) cobrem defeitos durante vários anos. As despesas energéticas também são mais baixas graças às atuais normas de construção.
Um aspeto muitas vezes ignorado nos imóveis antigos é o risco de retração e expansão dos solos argilosos. Mesmo que a casa não apresente fissuras visíveis, a classificação do terreno como zona argilosa pode indicar um risco futuro. É importante verificar as fundações, consultar o relatório de riscos naturais e confirmar se já foram declarados sinistros na zona.
Área, terreno e disposição: critérios que resistem ao tempo
É possível mudar a cozinha, renovar a casa de banho ou demolir uma parede. Mas não é possível mudar uma casa de lugar, aumentar o terreno ou alterar a orientação das divisões principais. Os critérios estruturais são mais importantes do que os estéticos.
A exposição a sul das divisões principais reduz a fatura do aquecimento e melhora o conforto durante todo o ano. Um terreno inclinado dificulta os trabalhos de adaptação e aumenta os custos. Um lote estreito limita as possibilidades de ampliação no futuro.
Para as famílias, a proximidade de uma escola ou de transportes públicos tem mais impacto no dia a dia do que um quarto adicional. Para um casal que trabalha remotamente, um escritório separado da sala melhora mais a qualidade de vida do que um jardim grande.
Uma boa estratégia é dividir os critérios em duas colunas: o que nunca mudará (localização, orientação, área do terreno, existência de paredes partilhadas) e o que pode ser alterado com obras (disposição interior, acabamentos, isolamento). A primeira coluna determina a compra; a segunda ajuda a ajustar o orçamento.
