Una coppia con due bambini piccoli non cerca la stessa casa di un single che lavora da remoto tre giorni alla settimana. Scegliere una casa adatta alle proprie esigenze e al proprio budget parte da una domanda semplice: come viviamo ogni giorno e come vivremo tra cinque o dieci anni? L’errore più comune è partire dal prezzo al metro quadrato senza aver prima definito i propri vincoli reali.
DPE e restrizioni sugli affitti: un criterio d’acquisto spesso sottovalutato
Quando si compra una casa in cui vivere, raramente si pensa alla diagnosi delle prestazioni energetiche. Di solito si controllano la superficie, il numero di stanze e il quartiere. Il DPE passa in secondo piano, soprattutto se non si prevede di affittare l’immobile.
È un errore di valutazione. Nella Francia metropolitana, dal 1° gennaio 2025 non è più possibile affittare gli alloggi in classe G. Le classi F seguiranno nel 2028 e le classi E nel 2034. Se rivendere o affittare l’immobile rientra nei propri piani a medio termine, una casa ad alto consumo energetico limita notevolmente le possibilità future.
Una casa in classe F o G può comunque essere venduta, ma il costo dei lavori di riqualificazione energetica incide sulla trattativa. Consigliamo di chiedere sempre il DPE prima della prima visita, non dopo essersi innamorati dell’immobile. Una casa in classe D o C costa di più all’acquisto, ma evita un cantiere di diversi mesi dopo il trasloco. Consultando le case di Ecb Bâtiment, è possibile confrontare direttamente diverse soluzioni di nuova costruzione che rispettano gli attuali requisiti termici.
Budget per la casa: cosa non rivela il prezzo indicato
Il prezzo di una casa, nuova o usata, rappresenta solo una parte del budget effettivo. Capita spesso che gli acquirenti debbano rinunciare al progetto perché non hanno previsto le spese accessorie.
Le voci di spesa dimenticate nel calcolo
Per una nuova costruzione, il terreno rappresenta spesso una quota paragonabile a quella dell’edificio, a seconda della zona. Oltre al terreno e alla costruzione vera e propria, però, ci sono diverse spese che fanno lievitare il conto:
- Le spese notarili, che variano a seconda che si acquisti una casa nuova o usata (sono nettamente inferiori per il nuovo)
- Gli allacciamenti alle reti (acqua, elettricità, fognatura), il cui costo dipende dalla distanza tra il lotto e le infrastrutture esistenti
- Le sistemazioni esterne (recinzione, livellamento del terreno, accesso carrabile), quasi mai incluse nei preventivi di costruzione
- La tassa di urbanizzazione, calcolata dal comune, che può ammontare a diverse migliaia di euro in base alla superficie calpestabile
Prevedere un margine di almeno il dieci per cento in più rispetto al prezzo di costruzione indicato permette di assorbire questi costi aggiuntivi senza modificare il piano di finanziamento iniziale.
Mutuo e capacità di spesa effettiva
La capacità di indebitamento non si riduce al rapporto tra debiti e reddito. Si considera anche il reddito residuo, cioè quanto rimane ogni mese dopo il pagamento della rata del mutuo e delle spese fisse. Una famiglia con un buon reddito ma spese elevate (asilo nido, auto, assicurazione sanitaria integrativa) può trovarsi più in difficoltà di un nucleo con un reddito modesto e poche spese.
Simulare il finanziamento prima ancora di visitare un immobile evita di affezionarsi a una casa fuori budget. Le banche valutano anche il capitale proprio, che influisce sul tasso proposto e sulla durata del mutuo.
RE2020 e data del permesso di costruire: cosa cambia per le nuove costruzioni
Quando si acquista una casa nuova, ci si concentra spesso sulla planimetria, sui materiali e sul costruttore. Un dettaglio tecnico può passare inosservato: la data di presentazione della domanda di permesso di costruire determina il livello normativo applicabile.
I requisiti della RE2020 in materia di emissioni di carbonio diventano progressivamente più rigorosi. Una casa per cui il permesso è stato richiesto di recente non è necessariamente soggetta agli stessi limiti di un’altra consegnata nello stesso periodo, ma il cui permesso risale a due anni prima. In pratica, due case nuove vicine possono avere prestazioni energetiche e ambientali diverse.
Quando si confrontano progetti di nuova costruzione, è bene chiedere la data di presentazione della domanda di permesso, non solo la data di consegna prevista. È questo documento a stabilire le regole in materia di isolamento, produzione di energia e impronta di carbonio dei materiali.
Scegliere tra casa nuova e usata: valutare in base al proprio progetto
La scelta tra «nuovo o usato» non ha una risposta valida in assoluto. Dipende dal progetto, dai tempi e dalla disponibilità ad affrontare i lavori.
Una casa usata offre spesso una superficie maggiore a parità di budget, soprattutto nelle zone rurali o periferiche. D’altra parte, può riservare sorprese: tetto da rifare, impianto elettrico da mettere a norma, isolamento insufficiente. Il costo effettivo di una casa usata comprende sempre un budget per i lavori, anche quando durante la visita l’immobile sembra in buone condizioni.
Una casa nuova costa di più al metro quadrato, ma le garanzie (decennale, biennale e di perfetta esecuzione) coprono eventuali difetti per diversi anni. Anche le spese energetiche sono più contenute grazie alle attuali norme edilizie.
Un aspetto spesso trascurato nelle case usate è il rischio di ritiro e rigonfiamento delle argille. Anche se non presenta crepe visibili, la classificazione del terreno può indicare un rischio futuro. È bene controllare le fondamenta, consultare la documentazione sui rischi naturali e verificare se nella zona sono già stati dichiarati sinistri.
Superficie, terreno e disposizione degli ambienti: i criteri che resistono nel tempo
Si può cambiare la cucina, rifare il bagno o abbattere una parete. Non si può spostare una casa, ampliare il terreno o modificare l’orientamento delle stanze principali. I criteri strutturali vengono prima di quelli estetici.
L’esposizione a sud degli ambienti in cui si vive riduce le spese di riscaldamento e migliora il comfort durante tutto l’anno. Un terreno in pendenza rende più complicati gli interventi e ne aumenta i costi. Un lotto stretto limita le possibilità di ampliamento futuro.
Per una famiglia, la vicinanza a una scuola o ai mezzi pubblici conta di più nella vita quotidiana rispetto a una camera in più. Per una coppia che lavora da remoto, uno studio separato dal soggiorno migliora la qualità della vita più di un grande giardino.
La strategia migliore è dividere i criteri in due colonne: ciò che non cambierà mai (posizione, orientamento, superficie del terreno, presenza di pareti in comune) e ciò che può essere modificato con dei lavori (disposizione degli ambienti, finiture, isolamento). La prima colonna determina la scelta d’acquisto, la seconda aiuta a definire il budget.
